지목이 전·답·과수원이면 농지전용허가
농지에 주택을 지으려면 농지법에 따른 농지전용허가를 받아 지목을 대지로 바꿔야 합니다. 이때 농지보전부담금이 부과되며, 금액은 해당 농지의 개별공시지가를 기준으로 산정되고 상한이 정해져 있습니다. 농업진흥지역(과거 절대농지) 안의 농지는 전용 자체가 크게 제한되므로, 토지이용계획확인원에서 농업진흥지역 여부를 가장 먼저 확인해야 합니다.
건축 가이드
농지와 임야에 집을 지을 수 있을까
한 문단 요약
농지와 임야에도 조건이 맞으면 집을 지을 수 있습니다. 다만 지목을 바꾸는 농지전용허가(농지) 또는 산지전용허가(임야)와, 땅의 형질을 바꾸는 개발행위허가를 함께 받아야 합니다. 관건은 세 가지 — 진입도로가 있는가, 경사가 완만한가, 배수와 오수를 처리할 수 있는가입니다. 이 셋 중 하나라도 막히면 지목과 무관하게 건축이 어렵습니다.
지목이 임야면 산지전용허가
임야는 산지관리법에 따른 산지전용허가 대상이고, 대체산림자원조성비가 부과됩니다. 보전산지인지 준보전산지인지에 따라 난이도가 완전히 달라집니다. 경사도와 입목축적(나무가 얼마나 빽빽한지) 기준이 있으며, 이 기준은 시·군 조례로 정해지므로 같은 경기도 안에서도 지자체마다 다릅니다. 평택시 기준은 대상 지번을 알려주시면 확인해 드립니다.
전용허가와 개발행위허가는 함께 갑니다
전용허가가 "이 땅의 용도를 바꿔도 되는가"라면, 개발행위허가는 "이 땅을 깎고 메우고 도로를 내도 되는가"입니다. 주택을 지으려면 두 가지가 대개 함께 필요하고, 실무에서는 건축허가와 함께 의제 처리되는 경우가 많습니다. 저희는 건축설계와 인허가를 맡고, 개발행위허가와 농지·산지전용은 협력 토목사무실과 함께 진행합니다.
진행 순서
토지이용계획확인원 확인
용도지역, 농업진흥지역 여부, 보전산지 여부, 각종 구역 지정을 먼저 봅니다.
진입도로 확인
건축법상 도로에 접해야 합니다. 현황도로만 있는 경우 토지사용승낙이나 도로 지정이 필요할 수 있습니다.
경사도·배수 검토
경사도 기준은 시·군 조례로 정해집니다. 배수로와 오수 처리 방식도 함께 봅니다.
개략 부담금 산정
농지보전부담금 또는 대체산림자원조성비, 토목공사비의 개략 규모를 뽑습니다.
설계 및 인허가 접수
건축설계와 토목설계를 맞춰 전용·개발행위·건축허가를 진행합니다.
흔히 놓치는 것
가장 많은 것은 "진입도로"입니다. 지적도에 도로처럼 보여도 지목이 도로가 아니거나 남의 땅이면 건축허가가 나지 않습니다. 두 번째는 부담금입니다. 토지 가격만 보고 예산을 짜면 전용부담금과 토목공사비가 빠져 총사업비가 크게 어긋납니다. 세 번째는 시기입니다. 전용과 개발행위가 붙으면 인허가에만 2~3개월 이상 걸리는 경우가 흔합니다.
※ 이 글은 일반적인 기준을 정리한 것입니다. 실제 적용은 대지의 위치와 해당 시·군 조례에 따라 달라지므로, 지번을 알려주시면 정확하게 확인해 드립니다.
자주 묻는 질문
이 주제에서 많이 받는 질문
농지를 사면 바로 집을 지을 수 있나요?
바로는 어렵습니다. 농지전용허가와 개발행위허가를 거쳐 지목을 대지로 바꾼 뒤에 건축이 가능합니다. 농업진흥지역 안의 농지라면 전용 자체가 크게 제한되므로 계약 전 확인이 필요합니다.
농지보전부담금은 얼마나 되나요?
해당 농지의 개별공시지가를 기준으로 산정되며 상한이 정해져 있습니다. 면적이 넓을수록 금액이 커지므로, 전용 면적을 필요한 만큼만 잡는 것이 비용을 줄이는 방법입니다. 대상 지번의 공시지가와 계획 면적을 알려주시면 개략 금액을 계산해 드립니다.
임야가 농지보다 어려운가요?
보전산지인지 준보전산지인지에 따라 다릅니다. 준보전산지이고 경사가 완만하면 농지와 큰 차이가 없지만, 보전산지이거나 경사가 급하면 난도가 훨씬 높아집니다. 토지이용계획확인원 한 장으로 1차 판단이 가능합니다.
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