용도지역만 보고 판단하면 틀립니다
"계획관리지역이면 공장이 된다"는 말을 자주 듣지만 정확하지 않습니다. 국토계획법이 정한 용도지역별 허용 건축물에 공장이 포함되더라도, 개별 업종이 배출시설 설치 제한 대상이면 들어갈 수 없습니다. 또 시·군 조례로 추가 제한을 두는 경우가 있어 같은 용도지역이라도 지자체별로 결과가 달라집니다.
건축 가이드
공장 지을 수 있는 땅, 어떻게 구분할까
한 문단 요약
공장을 지을 수 있는지는 용도지역과 업종 두 가지로 결정됩니다. 같은 계획관리지역이라도 대기·수질 배출시설이 있는 업종은 제한될 수 있고, 반대로 생산관리지역이어도 일부 업종은 가능합니다. 토지 계약 전에 지번과 업종 코드를 함께 확인해야 하는 이유입니다.
계약 전에 확인할 여섯 가지
용도지역과 조례
토지이용계획확인원의 용도지역, 그리고 해당 시·군 조례상 제한 여부를 봅니다.
업종 코드
한국표준산업분류 코드 기준으로 배출시설 해당 여부를 확인합니다.
진입도로
대형 화물차가 진입·회전할 수 있는 폭인지, 건축법상 도로인지 봅니다.
전력 인입 용량
필요한 수전 용량을 끌어올 수 있는지, 증설 비용이 얼마인지 확인합니다.
오폐수 처리
하수처리구역인지, 자체 처리시설이 필요한지에 따라 비용이 크게 달라집니다.
지목과 전용 필요 여부
농지나 임야면 전용허가와 개발행위허가가 선행됩니다.
인허가 순서를 알아야 일정이 잡힙니다
제조업 공장은 공장설립승인 또는 제조시설설치승인을 받은 뒤 건축허가로 이어집니다. 여기에 개발행위허가와 농지·산지전용, 진입도로 확보가 얽히면 인허가 기간이 크게 늘어납니다. 저희는 건축설계와 건축허가·사용승인을 담당하고, 개발행위허가와 전용 절차는 협력 토목사무실과 함께 진행합니다. 공장설립승인과 제조시설설치승인 자체는 취급하지 않습니다.
배치에서 증축 여지를 남기십시오
지금 필요한 면적만 보고 대지 가운데에 건물을 앉히면 몇 년 뒤 증축할 자리가 없습니다. 장비 반입 동선, 트럭 회전 반경, 향후 증축 위치를 배치도에서 미리 잡아 두면 나중에 부지를 새로 사는 일을 피할 수 있습니다.
※ 이 글은 일반적인 기준을 정리한 것입니다. 실제 적용은 대지의 위치와 해당 시·군 조례에 따라 달라지므로, 지번을 알려주시면 정확하게 확인해 드립니다.
자주 묻는 질문
이 주제에서 많이 받는 질문
창고는 공장보다 쉬운가요?
일반적으로 그렇습니다. 배출시설이 없어 업종 제한에서 자유로운 편이기 때문입니다. 다만 물류창고는 대형 차량 동선과 진입도로 폭, 주차 계획이 관건이 됩니다.
기존 공장을 증축할 수 있나요?
건폐율·용적률에 여유가 있고 주차·소방·오폐수 기준을 다시 충족할 수 있으면 가능합니다. 기존 건축물대장과 허가 도서를 보고 남은 여유를 먼저 계산해 드립니다.
평택 어느 지역에 공장 부지가 많나요?
포승, 청북, 오성, 서탄, 진위 일대에 계획관리지역과 산업단지 배후 부지가 분포합니다. 다만 같은 면 안에서도 지번마다 조건이 달라 개별 확인이 필요합니다.
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